Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры по доверенности: плюсы и минусы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Называется она «генеральной», так как предполагает передачу максимально широких прав, связанных с совершением необходимого действия. В правовой практике России применяется три вида доверенностей: разовые (полномочия заканчиваются после выполнения конкретного действия), специальные (содержат строго ограниченный перечень полномочий поверенного) и генеральные.
Подписи, копии и выписки
|
Нотариальное действие |
Нотариальный тариф |
Правовая и техническая работа |
Необходимые документы |
|---|---|---|---|
|
Свидетельствование подлинности подписи на заявлениях в налоговые органы (кроме регистрации ЮЛ и ИП) |
Для физических лиц: Для юридических лиц и ИП: Дополнительные документы: |
||
|
От юридических лиц |
200 руб. (одна подпись) |
1 900 руб. |
|
|
От физических лиц и ИП |
100 руб. (одна подпись) |
1 400 руб. |
|
|
Свидетельствование подлинности подписи на заявлениях в налоговые органы при создании ЮЛ и ИП* |
|||
|
Регистрация ЮЛ |
200 руб. (одна подпись) |
3 500 руб. |
|
|
Регистрация ИП |
100 руб. (одна подпись) |
2 000 руб. |
|
|
Свидетельствование подлинности подписи на банковских карточках |
|||
|
Для физических лиц |
200 руб. (одна подпись) |
1 400 руб. (подпись ИП на одной карточке) |
|
|
Для юридических лиц |
200 руб. (одна подпись) |
1 900 руб. (подпись представителя ЮЛ на одной карточке) |
|
|
Свидетельствование подлинности подписи на заявлениях общего характера и других документах |
|||
|
Для всех лиц |
100 руб. (одна подпись) |
1 400 руб.- для физ. лиц и ИП; |
|
|
Свидетельствование верности копий и выписок |
|||
|
Удостоверение равнозначности документов |
50
|
от 150 руб. за страницу |
1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. |
|
Свидетельствование верности копии документа и выписок из них, за страницу копии (выписки) |
10 руб. за страницу |
90 руб. за страницу |
Принятие в депозит, совершение исполнительских надписей и обеспечение доказательств
|
Нотариальное действие |
Нотариальный тариф |
Правовая и техническая работа |
Необходимые документы |
|---|---|---|---|
|
Принятие в депозит денежных сумм и ценных бумаг |
Для физических лиц: Для юридических лиц и ИП: Все вышеперечисленные документы необходимо представлять в подлинниках, а также подготовить их копии. |
||
|
За принятие в депозит нотариуса, удостоверившего сделку, денежных сумм в целях исполнения обязательств по такой сделке |
1 500 руб. |
1 000 руб. |
|
|
За принятие в депозит денежных средств по алиментным соглашениям, договорам ренты, коммунальным платежам |
0,5% принятой денежной суммы или рыночной стоимости ценных бумаг, но не менее 1 000 руб. |
2 000 руб. |
|
|
Денежных средств для расчётов с кредиторами ликвидируемых НПФ |
нет |
5 600 руб. |
|
|
Денежных средств и ценных бумаг в прочих случаях |
0,5% принятой денежной суммы или рыночной стоимости ценных бумаг, но не менее 1 000 руб. |
8 000 руб. + 1 200 руб. |
|
|
Совершение исполнительских надписей и обеспечение доказательств |
|||
|
Совершение исполнительной надписи об обращении взыскания на заложенное имущество |
0,5%, но не менее 1 500 руб. и не более 300 000 руб. |
5 000 руб. |
|
|
Совершение иной исполнительной надписи о взыскании денежных сумм в размере: |
|
3 000 руб. |
|
|
– до 3 000 руб. |
300 руб. |
||
|
– от 3 001 до 10 000 руб. |
500 руб. |
||
|
– от 10 001 до 200 000 руб. |
1 000 руб. |
||
|
– свыше 200 001 руб. |
0,5% от суммы, но не менее 1 500 руб. |
||
|
Обеспечение доказательств |
3 000 руб. |
3 000 руб. за 1 стр. протокола или постановления, при наличии приложения – дополнительно 100 руб. за 1 страницу приложения |
Почему «генеральная» и какие она дает права?
Типовые доверенности на недвижимость:
- генеральные доверенности на приобретение недвижимости;
- генеральная доверенность без права продажи недвижимости;
- генеральная доверенность на ипотечную квартиру;
- генеральная доверенность на приватизацию квартиры;
- генеральная доверенность на переоформление квартиры.
Генеральная доверенность на недвижимость дает следующие права:
- Распоряжаться имуществом любым способом, в том числе проводить сделки купли-продажи в интересах владельца (для чего, собственно, она и оформляется).
- Решать от имени владельца любые вопросы, связанные с оформлением документов по этому объекту (в том числе связанных с технической паспортизацией, кадастром и т.п.)
- Генеральная доверенность на квартиру дает право оформлять правоустанавливающие документы и проводить операции по регистрации имущественных прав после завершения сделки.
- Выполнять прочие необходимые правовые действия.
На практике разовые и специальные доверенности могут применяться только для подготовки документов и выполнения прочих подготовительных работ, в то время как подписание договора купли-продажи квартиры или дома от имени владельца может выполняться только по генеральной доверенности.
Можно ли продать квартиру по доверенности?
При продаже жилого помещения необходимо присутствие его владельца либо представителя, действующего от лица собственника на основании доверительного документа. По нему передается конкретный перечень полномочий. Законодательная основа отражена в ст. 185 Гражданского кодекса.
Хозяин квартиры при отсутствии возможности лично осуществить сделку и поставить свою подпись в договоре купли-продажи должен наделить такими полномочиями иное лицо. Для этого оформляется доверенность, которая в обязательном порядке заверяется нотариусом. В ней прописываются:
- данные доверителя;
- доверенного лица;
- перечень полномочий и действий в отношении объекта недвижимости;
- срок действия документа.
В общем порядке процедура оформления продажи квартиры не отличается от обычной, где присутствует сам собственник. Но в договоре будет прописан дополнительно гражданин, кому доверено совершить сделку. В графе «Продавец» он поставит свою подпись.
Стоимость доверенности для оформления сделки купли-продажи квартиры
Оформление доверенности у нотариуса – платная процедура. Сколько стоит доверенность на продажу квартиры у нотариуса в 2023 году?
В стоимость входят такие платежи:
- госпошлина за распоряжение квартирой, если доверенным лицом является близкий родственник доверителя – 100 руб.; 500 руб. – если доверенность выдается лицу, не связанному родственными отношениями с доверителем;
- тариф на правовую и техническую работу нотариуса – от 500 до 1500 руб. в зависимости от услуг того или иного специалиста;
- если доверенность выдается только для совершения только одного действия, например, доверенность лишь с правом получения денег, то стоимость заверения такого документа составит всего 200 рублей.
Как правильно оформить?
Алгоритм действий по оформлению является одинаковым для всех видов и состоит из следующих шагов. Первым, что необходимо сделать лицу, намеревающемуся составить доверенность на совершение купли-продажи недвижимости – обратиться к нотариусу. Осуществить это можно как посетив нотариальную контору, так и вызвав специалиста на дом. За работу на выезде сумма государственной пошлины будет увеличена в полтора раза.
В тех случаях, когда гражданин доказано не имеет физической возможности обратиться к нотариусу (к примеру является военнослужащим, пребывает в медицинском стационаре, местах лишения свободы и прочее), его полномочия могут перейти другим лицам: руководителям организаций, в которых находится доверитель либо главе местного самоуправления.
Ктo мoжeт выcтyпить в poли пpoдaвцa?
Pacпopяжaтьcя жилплoщaдью пo cвoeмy ycмoтpeнию, в тoм чиcлe и пpoдaвaть ee, мoжeт тoлькo влaдeлeц. Oн дoлжeн быть oфициaльнo зapeгиcтpиpoвaн, a eгo пpaвo нa coбcтвeннocть дoлжнo быть зaфикcиpoвaнo в pядe дoкyмeнтoв. B иx чиcлo вxoдит: cooтвeтcтвyющee cвидeтeльcтвo o peгиcтpaции пpaвa, дoгoвop кyпли-пpoдaжи, дoгoвop дapeния, зaвeщaниe.
Ecли coбcтвeнникy пpинaдлeжит лишь чacть oбъeктa, тo ecть eгo дoля, oн мoжeт pacпopяжaтьcя тoлькo тeми квaдpaтными мeтpaми, кoтopыe нaxoдятcя в eгo влaдeнии. Чтoбы пoнять, кaкиe дoкyмeнты нyжны для пpoдaжи квapтиpы в дoлeвoй coбcтвeннocти, пoнaдoбитcя oбpaтитьcя к тoмy жe cпиcкy, чтo и для ocтaльныx кaтeгopий влaдeльцeв нeдвижимocти. Нo, дoпoлнитeльнo, пoтpeбyeтcя oфициaльнoe coглacиe oт ocтaльныx coбcтвeнникoв, кoтopым пpинaдлeжaт дpyгиe дoли жилплoщaди.
Кaкиe дoкyмeнты нyжнo пpигoтoвить пpи пpoдaжe квapтиpы, чтoбы oбecпeчить чиcтoтy cдeлки
Pяд дoпoлнитeльныx бyмaг нeoбxoдим для тoгo, чтoбы oбeзoпacить ceбя и бyдyщиx пoкyпaтeлeй. Эти дoкyмeнты дoкaжyт, чтo Bы — нe мoшeнник. B этoт кoмплeкт вxoдит вceгo двe cпpaвки:
- Pacшиpeннaя (apxивнaя) выпиcкa из EГPП. Этoт дoкyмeнт пoзвoляeт ycтaнoвить вcex бывшиx и нынeшниx coбcтвeнникoв. A тaкжe oпpeдeлит пepeчeнь вcex oпepaций, пpoизвoдимыx c дaннoй нeдвижимocтью зa вce oбoзpимoe вpeмя ee cyщecтвoвaния;
- Cтaндapтнaя выпиcкa из дoмoвoй книги или кoпия пoквapтиpнoй кapтoчки. B этoй бyмaгe oбoзнaчeны вce лицa, зapeгиcтpиpoвaнныe в пoмeщeнии нa пocтoяннoй или вpeмeннoй ocнoвe. B нeй жe oтpaжaeтcя зaлoжeнa ли квapтиpa бaнкy, a тaкжe нaличиe apecтoв и дpyгиx oгpaничeний нa дaннoй coбcтвeннocти.
Иcтopия жилплoщaди чacтo вызывaeт нeдoвepиe к пpoдaвцy y пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй. Beдь никтo нe xoчeт cтoлкнyтьcя c пpeтeнзиями тpeтьиx лиц нa пpaвo в квapтиpe, чecтнo пpиoбpeтeннoй нoвым влaдeльцeм. Пoэтoмy, пpeдocтaвлeниe дoпoлнитeльныx cпpaвoк, пoкaзывaющиx peaльнoe пoлoжeниe дeл, дoкaжeт чиcтoтy cдeлки, и ycкopит пpoцecc пpинятия peшeния пoкyпaтeлeм.
Как определить подлинность?
Если один из участников сделки, действующий на основании доверенности, оказался недобросовестным и использовал доверенность, утратившую силу, сделка будет аннулирована. Документ может оказаться неподлинным в следующих случаях:
- если это подделка, совершённая с целью мошенничества;
- если прошёл срок её действия;
- если собственник жилья умер;
- если она отозвана.
Поэтому нужно убедиться в том, чтобы документ был подлинным. Как проверить подлинность бумаги на покупку или продажу жилья? Легче всего проверить соответствие срокам. В этом случае достаточно проверить срок действия и срок, на который она выписана. В остальных случаях требуется:
- Связаться с собственником и убедиться, что он действительно передал полномочия представителю.
- Обратиться к нотариусу, который её удостоверил, и запросить подтверждение факта удостоверения и выдачи.
Коротко о доверенности на продажу квартиры
Для оформления доверенности необходимо выбрать представителя. Причем закон не ограничивает граждан в выборе доверенного лица.
В качестве представителя может выступать любой гражданин, наделенный полной дееспособностью.
К доверенному лицу не установлены следующие требования:
- Наличие родственной связи. Представителем может быть как родственник, так и посторонний гражданин.
- Наличие юридического образования. Целесообразно, чтобы у доверенного лица было юридическое образование, так как сделки с недвижимостью несут определенный риск. Однако данное требование не установлено законом.
- Сособственник. Передача полномочий совладельцу является популярной практикой. Однако если между владельцами имущества нет доверительных отношений, то в качестве представителя может выступать любой другой гражданин, которому собственник доверяет.
Таким образом, основными требованиями к представителю являются:
- совершеннолетие;
- дееспособность;
- наличие документа, удостоверяющего личность;
- возможность осознавать последствия своих действий (отсутствие учета в наркологической или психиатрической клинике).
При оформлении доверенности нотариус не запрашивает у сторон справки с наркологического или психиатрического диспансера. Однако при появлении такой информации документ может быть оспорен или отменен.
Права и обязанности доверенного лица
Лицо, на чье имя была выдана доверенность на продажу квартиры, вправе только лично совершать юридические действия, прописанные в документе, с объектом недвижимости. В случае, если доверенность выдана с правом передоверия, поверенный вправе передоверить полномочия с извещением доверителя о данном факте и предоставлением всех необходимых сведений о человеке, кому передаются полномочия.
Ответственность за неисполнение обязанности по совершению юридической сделки в отношении объекта недвижимости лицом, уполномоченным на то на основании передоверия, возлагается на лицо, получившее полномочия непосредственно от доверителя.
Право передоверия может быть совершено только единожды без последующего права передачи полномочий иным лицам. Доверенность, которая выдается в порядке передоверия, оформляется у нотариуса с обязательным нотариальным удостоверением. Срок действия доверенности с правом передоверия не должен превышать срока, указанного в основном документе.
Неправомочные сделки с недвижимостью
Купля-продажа квартиры, как известно, процесс не простой и к тому же требующий особой внимательности. И если сотрудники агентств недвижимости, взяв на себя бремя ответственности за совершение сделки, принимают все меры к проверке чистоты отчуждаемого объекта и его собственника, то в случаях самостоятельной продажи квартиры зачастую владельцы сталкиваются с мошенническими действиями, влекущими за собой серьезные юридические последствия. Очень часто мошенники, в целях получить свои выгоды от купли-продажи недвижимости, предлагают владельцам недвижимости оформление договора по доверенности. Стоит отметить, что доверитель по своему желанию не только выдает полномочия доверенному лицу, но и вправе отозвать доверенность в любое время. Кроме того, оформление доверенности может быть выполнено в одной нотариальной конторе, а аннулировано в другой. Соответственно, на момент подписания договора покупатель может и не знать, действительна ли применяемая доверенность. На основании закона доверитель обязан известить всех участников сделки об отзыве документа, однако, если данное действие было совершено только после сделки, в первую очередь пострадает покупатель, поскольку хозяин объекта недвижимости имеет право требовать возврата квартиры в судебном порядке, а вот деньги, переданные мошенникам, вернуть будет очень сложно. Еще одним примером недействительной сделки по купле-продаже недвижимости является скрытие факта смерти собственника квартиры (доверителя). Соответственно, раннее выданная доверенность теряет свою юридическую силу. Доверенное лицо, скрыв недействительность документа, может оформить сделку, получить денежные средства и исчезнуть. Покупатель в результате остается один на один с претензиями наследников. Также, мошенники могут действовать по доверенности от имени лица, признанного недееспособным. Сделка по купле-продаже квартиры аннулируется, а вот переданные деньги покупатель сможет вернуть только через суд. Приведенные приемы мошенников показывают, что любая сделка с недвижимостью по доверенности требует особой внимательности и осторожности. Поэтому, если Вы не особо разбираетесь в тонкостях таких юридических действий, лучше всего обратиться к опытным специалистам в сфере недвижимости.
Что должно содержаться в доверенности на продажу квартиры
Требуется обратить внимание не только на сроки действия доверенности, но и на весь текст документа. В нем прописываются полномочия доверительного лица, которые представлены общими фразами или конкретными действиями. К общим фразам относят назначение доверительного лица представителем доверителя, а к конкретным – указывают факт продажи квартиры (поиск покупателя, подача документов в госучреждения, получение денег).
В доверенности должны быть указаны следующие моменты:
- время и место составления документа;
- паспортные данные доверителя и доверительного лица;
- адрес постоянной регистрации обеих сторон;
- адрес квартиры, которая продается доверенным лицом (если продается только доля, это указывают в тексте) – важно помнить, что фактический адрес должен совпасть с данными кадастрового паспорта;
- данные о госучреждениях, где доверенное лицо может представлять интересы собственника квартиры;
- факт наличия прав на получение денежных средств от покупателя – зачастую указывается необходимость перечисления денег на банковский счет (в доверенности можно указать конкретно счет и наименование банка);
- наличие прав у доверенного лица на передачу полномочий третьему лицу – если это есть, нужно прописать данные, кому именно разрешается передать права.
Доверенности различают по объему тех передаваемых функций в рамках документа. Так различают следующие виды:
- разовая, где описывается конкретное действие и свыше этого доверенное лицо не имеет права действовать. Например, разовая доверенность может быть использована, когда необходимо получить почтовое отправление или денежные средства однократно;
- специальная, дающая возможность несколько раз выполнить функции одного или нескольких видов, строго указанных в доверенности и ограниченные по времени;
- генеральная позволяет распоряжаться имуществом доверителя, совершать с ним любые сделки, а также представлять интересы доверителя перед третьими лицами.
Типичные риски при покупке квартиры по доверенности
Поддельная доверенность. Мошенник снимает квартиру, делает «липовую» доверенность и пытается продать квартиру. Не дает контакты владельца, против даже телефонного разговора. Убеждает, что тот находится в другой стране, там, где нет связи, или придумывает что-то еще. Чтобы избежать обмана, не соглашайтесь на покупку с помощью наличных — такие мошенники не хотят раскрывать паспортные данные и не готовы проводить сделку через банки. Встречаются редко.
Доверенность настоящая, получена обманом. Таким занимаются недобросовестные юристы — они входят в доверие к неискушенным в недвижимости людям, чаще к пожилым. Говорят, что помогут приватизировать квартиру, или оформить ее в наследство их внукам. А на деле через «своего» нотариуса оформляют доверенность на любые действия, в том числе сделки.
Затем квартира продается, деньги «черные юристы» забирают, а владельцы обращаются в суд и пытаются вернуть себе жилье. Предугадать развитие ситуации сложно, но скорее всего сделку признают незаконной, продажу отменят, а покупателям придется искать мошенников и пытаться вернуть деньги.
Чтобы не стать жертвой таких мошенников, стоит перед сделкой связаться с владельцами квартиры, хотя бы через видеозвонок. И убедиться, что те осознают факт продажи от их имени.
Владельца признают недееспособным, а доверенность незаконной. Такое может произойти, если собственник, например, сильно болеет. До подписания договора всё в порядке, покупатель передает деньги, сделку регистрируют. Затем продавец обращается в суд, представляет справки о болезни. Говорит, что не осознавал, что делает, когда разрешал продажу от своего имени.
Суд может отменить сделку и вернуть квартиру продавцу. Признать виновным в выдаче доверенности недееспособному лицу нотариуса, и покупателю уже с него придется взыскивать свои деньги. Конечно, во всем этом есть нюансы, но лучше проверять документы и попросить продавца взять справку у психиатра о том, что он дееспособен. Причем это лучше делать в любых сделках, не только по доверенности.
Владелец отзывает доверенность. Это может быть и не мошенничеством, но тоже создаст проблемы для покупателя. Дело в том, что доверенность отзывается когда угодно, для этого не нужно присутствие представителя. Например, владелец квартиры выдал доверенность, а на следующий день передумал и отозвал ее. Покупатель же решил пойти на сделку и уже передал деньги представителю.
Чтобы этого не произошло, проверьте перед сделкой, действует ли доверенность. И соглашайтесь на сделки, в которых у представителя есть доверенность с прописанным сроком действия.
Что стоит сделать перед сделкой по доверенности
Никто не может дать полной гарантии безопасности сделки по доверенности. Лучше привлечь к процессу компетентного юриста или риелтора.
- Проверьте, что доверенность разовая, а не «генеральная». Первая дает разрешение на конкретную сделку, в ней подробно расписаны все условия. Вторая — разрешает вести дела от имени доверителя. Чем конкретнее доверенность, тем больше доверия ее владельцу.
- Не соглашайтесь на сделку, если не можете лично побеседовать с продавцом. Если нет возможности встретиться, созвонитесь по видеосвязи, выясните подробности, убедитесь, что доверенность тот выдал добровольно. Спросите, осознает ли продавец, что собирается отдать квартиру за оговоренную сумму. Не верьте представителю на слово, проверяйте все его слова.
- Проверьте документы на квартиру. Нужно выяснить, является ли тот, кто выдал доверенность, владельцем жилья.
- В доверенности должны быть подробно расписаны параметры квартиры — адрес, кадастровый номер, технические характеристики. Их достаточно, чтобы убедиться — продают ту квартиру, которая указана в доверенности.
- Созвонитесь с продавцом перед тем, как отдавать деньги или передавать документы в МФЦ — убедитесь, что с ним всё в порядке.
- Проверьте в день сделки, что доверенность не отозвали, с помощью нотариуса или онлайн-базы.
- Саму сделку лучше провести через нотариуса, для дополнительной гарантии безопасности процесса.