Как определить самострой. Ответственность за незаконное строительство

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как определить самострой. Ответственность за незаконное строительство». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Управляющие компании имеют полное право представлять собственников МКД в судебных разбирательствах, касающихся исков о требовании привести здание/помещение в соответствие техдокументации, если в рамках общего собрания такое решение принято большинством. Исковая данность не имеет значения в судебных делах, связанных с нарушениями прав собственников при отсутствии лишения владения.

📝 Каков порядок создания пристроек в многоквартирном доме, чтобы они не считались самовольными

Исходя из требований закона и судебной практики, можно определить правильный порядок возведения пристроек:

• Сначала надо провести общее собрание всех собственников МКД, на котором будет поставлен вопрос о создании пристройки. Решение собрания нужно оформить в виде письменного документа, занеся в него результаты голосования по вопросу.
• Подготовить проект помещения, которое будет пристроено.
• Обратиться в местный орган надзора (обычно это департамент строительства города), Роспотребнадзор и пожарный надзор, чтобы получить разрешение на постройку.
• После окончания строительных работ собрать приёмную комиссию, которая подтвердит, что постройка закончена, соответствует плану и нормам безопасности.
• По решению комиссии происходит ввод постройки в эксплуатацию.
• После этого надо обратиться в местное подразделение Росреестра, чтобы поставить новый объект (точнее, изменения имеющегося МКД) на кадастровый учёт и оформить право собственности на пристройку.
• После того, как все данные внесены в ЕГРН (Единый госреестр недвижимости) – процедура закончена, можно открыто и свободно владеть и пользоваться объектом.

Процедура длинная и сложная, однако пропуск любого из шагов в ней может закончиться тем, что объект станет незаконным и будет снесён.

Тем не менее, для собственников МКД и управляющих компаний важно понимать, что подобные иски предполагают наличие возможности восстановления дома в первоначальное состояние. Если при выполнении строительно-технической экспертизы будет установлено, что в ходе ликвидации самовольной реконструкции или постройки вероятно нанесение вреда непосредственно самой конструкции или безопасности собственников многоквартирного дома – иск будет отклонён.

Может ли быть снесена самовольная постройка, узаконенная в судебном порядке?

При рассмотрении подобных исковых требований, суды рассматривают в том числе вопросы наличия нарушений градостроительного и земельного законодательства при возведении спорного объекта. Таким образом, суды, признавая де-факто действия, лица, осуществившего самовольную постройку, правомерными или не выходящими за рамки незначительных формальных нарушений, не влияющих на права третьих лиц и не создающих угрозу для жизни и здоровья граждан, обеспечивают защиту прав владельца спорного объекта.

Принятие органом местного самоуправления решения о сносе по мотивам и доводам, которые были ранее рассмотрены судом в положительном решении о сохранении самовольной постройки, означает, по сути, преодоление требования об обязательной силе судебного решения. Согласно ст.6 Федерального конституционного закона от 31 декабря 1996 года N 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации» судебные постановления, вступившие в законную силу, являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, других физических и юридических лиц и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории РФ.

Следовательно, решения органов местного самоуправления о сносе самовольных построек, ранее сохраненных в суде, не могут быть признаны согласующимися с конституционным правом на судебную защиту.

Однако, следует учитывать, что вышеописанное правило обязательности судебного решения не действует в случаях, если:

• принятия решений органом местного самоуправления о сносе самовольных построек, основано на новых фактических обстоятельствах, которые ранее не были предметом исследования в суде;

• самовольная постройка была реконструирована и на ее основе создан новый объект, который не отвечает требованиям безопасности;

• судом в ходе рассмотрения дела о сохранении самовольной постройки не оценивалось наличие либо отсутствие перечисленных в пункте 4 ст.222 ГК РФ специфических оснований для сноса самовольной постройки.

Подводя итог вышесказанного, имеет смысл вспомнить прописную истину, что «спасение утопающих дело рук самих утопающих». Возводя самовольное строение, необходимо задуматься об ответственности, предусмотренной за такие действия, ведь понимание юридических последствий любого события поможет сберечь и деньги и нервы.

Для ответа на вопрос были использованы следующие документы и нормативно-правовые акты:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации;
2. Жилищный кодекс Российской Федерации;
3. Федеральный закон от 22.10.2004 № 125-ФЗ «Об архивном деле в Российской Федерации»;
4. Определение Конституционного Суда РФ от 03.07.2007 № 595-О-П;
5. Постановление Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22;
6. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2016);
7. Определение Верховного Суда РФ от 07.04.2020 № 310-ЭС20-945 по делу № А14-9667/2017;
8. Определение Верховного Суда РФ от 28.07.2021 № 305-ЭС21-11434 по делу № А41-84420/2019;
9. Определение Верховного Суда РФ от 28.12.2020 № 305-ЭС20-17471 по делу № А40-219601/2018;
10. Определение Верховного Суда РФ от 03.09.2019 № 5-КГ19-139;
11. Определение Верховного Суда РФ от 17.12.2013 № 32-КГ13-10;
12. Определение Президиума Московского городского суда от 22.05.2014 № 4г/9-4953/2014;
13. Кассационное определение Московского городского суда от 04.06.2018 № 4г-6359/2018;
14. Определение Московского городского суда от 10.04.2018 № 4г-4485/2018;
15. Апелляционное определение Московского городского суда от 14.07.2021 по делу № 33-28208/2021;
16. Апелляционное определение Московского городского суда от 22.04.2021 по делу № 33-12604/2021.

В каких случаях производится снос самовольной постройки: судебная практика

Правоприменительная практика на сегодняшний день придерживается устоявшихся позиций относительно применения п. 2 ст. 222 ГК РФ, в редакции, действовавшей до 03.08.2018. Приведем некоторые из них:

• реконструированная недвижимость в самостоятельном порядке подлежит сносу, только если ее нельзя привести в первоначальный облик (решение АС Мурманской области от 06.06.2019 по делу № А42-11953/2018);
• сособственник земли может настаивать на сносе СП, произведенной другим сособственником СП, если она противоречит порядку использования общего земельного участка, правам и интересам истца либо угрожает жизни и здоровью граждан (решение Ленинского районный суд г. Новороссийска от 18.02.2019 по делу № 2-1092/2018);

• отсутствие согласия сособственников на строительство пристройки к жилому дому не может являться единственным и безусловным основанием для сноса СП (решение Неманского городского суда Калининградской области от 26.06.2019 по делу № 2-142/2019);

• СП, построенная с нарушением запрета нового строительства, подлежит сносу (обзор практики, утв. президиумом ВС РФ 19.03.2014);
• СП подлежит сносу при существенном и неустранимом нарушении градостроительных и строительных норм и правил (постановление АС МО от 20.05.2019 № Ф05-6606/2019);

Понятие самовольной постройки

Отнести сооружение к самовольно построенному можно при наличии следующих признаков:

• Оно возведено на земле, на которую отсутствует право владения;
• Сооружение построено на площади, имеющей другое предназначение и предоставленной для других целей;
• Оно создано без получения соответствующего разрешения административных органов;
• Его постройка нарушает нормы градостроительного и архитектурного законодательства;
• Его возведение угрожает жизни и здоровью иных лиц, а также ущемляет их права.

Положениями статьи 222 ГК РФ определено, что самовольной постройкой может признаваться объект недвижимости, возведенный без согласования таких действий с собственником земельной территории. Основанием для признания такого статуса, в соответствии с определением ВС РФ от 10.03.2016г. №69-КГ14-10 являются нарушения, включающие отсутствие юридического права на участок, необходимых разрешений и нарушение градостроительных и строительных правил.

Все действия по созданию постройки считаются неправомерными, когда определено, что сооружение соответствует хотя бы одному из указанных условий.

Снос незаконно возведенного сооружения может осуществляться в порядке:

• Административного производства;
• По решению суда.

Кто принимает решение о сносе самовольной постройки?

В п. 3.1 ч. 3 ст. 222 ГК РФ сказано, что решение о сносе самовольного объекта может принять суд или уполномоченный орган в лице органа местного самоуправления. Местная власть может принять одно из следующих решений:

• снести самострой. Это актуально в том случае, если он был возведён на земельном наделе, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и актуальность не подтверждена на ту дату, когда началось строительство;
• снести недвижимость, если оно построено на участке земли, категория которого не предусматривают возведение на нём объектов недвижимости. Как альтернатива, решение может быть о том, что постройку нужно привести в соответствующий категории земли вид;
• переделать объект недвижимости и привести его в порядок в соответствии с установленными нормами. Такое решение может быть принято в том случае, если строение располагается в пределах особой градостроительной зоны, но было построено без получения разрешительной документации, а это нужно было сделать до того момента, как начать строительство.

Сроки о сносе самовольной постройки регламентируются Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством от 19.03.2014 года. Согласно позиции ВС РФ, срок для осуществления ответчиком сноса определяется непосредственно судебным органом, выносящим решение.

Судебная практика сложилась так, что суды по собственному усмотрению, но на основании предъявленных истцом требований, устанавливают разумный срок для самостоятельного исполнения решения суда.

ВС РФ также дал разъяснение – если ответчик не исполняет решение в соответствующие сроки, суды могут предоставить право истцу совершить самостоятельный снос строения за свой счет, в последующем взыскав понесенные издержки с ответчика. Такая возможность предоставляется истцу только, если он подал соответствующее ходатайство.

В случае непредоставления истцом ходатайства и не осуществлении ответчиком добровольного демонтажа самовольной постройки, к делу могут быть подключены судебные приставы. Порядок их действий и нормативная регламентация процедуры исполнительного производства в данном случае будут совершаться согласно Методическим рекомендациям по исполнению судебных решений о сносе самовольных построек.

Кто может подать ходатайство?

Заинтересованным лицом в подаче иска о сносе самовольной постройки может оказаться одно из следующих:

• Представители управляющих компаний, отвечающих за благоустройство конкретных территорий (например, многоквартирного дома), если самовольная постройка была возведена с нарушением правил и норм строительства;
• Владельцы участка земли (в случае, если их несколько), на котором была возведена незаконная постройка, иначе говоря любое физическое или юридическое лицо;
• Представители муниципальных организаций, на чьей территории замечена «самоволка»;
• Представители надзорных и других государственных структур;
• Собственники соседних земельных участков, если в результате возведенного строительства их права как-то нарушаются.

Как узаконить самовольную постройку дома

По законодательству РФ признание постройки самовольной градостроительные и строительные правила должны быть установлены на дату возведения и действовать на дату ее выявления, которым она несоответствует. К тому же самовольной постройкой не признают строение, если ее собственник не знал и не мог знать об ограничениях в отношении его земли.

Отметим, что самовольная постройка — это объект недвижимости, построенный на земле, не предназначенной для строительства, либо построенный без необходимых разрешающих документов, с нарушением градостроительных норм. В таком случае самовольные постройки будут снесены согласно ст. 222 ГК РФ, однако, суд имеет право признания самовольной постройки законной, если участок земли находится в частном владении или в пожизненном пользовании.

Построив объект недвижимости, гражданин или юридическое лицо обязано узаконить самовольную постройку через суд или другие государственные организации. Обращение в юридическую фирму позволит узнать, как узаконить самовольную постройку дома, построенную на собственном участке. Здесь важно разобраться, не нарушались ли принципы строительства, и имеется ли право собственности или договор аренды на земельный участок, не нарушены ли права соседей.

Если гражданин произвел самовольную постройку на собственной территории, без разрешения на строительство, ему необходимо обратиться с исковым заявлением в суд, для того, чтобы избежать проблем с легализацией постройки. Судья рассмотрит заявление о сохранении самовольной постройки, и по итогам вы получите необходимое решение. Для этого, в суд должна быть предоставлена доказательная база в виде экспертиз, справок из различных государственных организаций. Есть такой важный момент: иск в суд будет принят, если застройщик в процессе строительства предпринимал попытки получить разрешение на строительство.

Самовольная постройка гаража

Одним из наиболее встречаемых обращений является самовольная постройка гаража на не отведенных для этих целей земельных участках. Граждане занимают свободные земли в больших городах, например Москве, ставят временные металлические конструкции, при этом, не имея права собственности или договора аренды на землю. В результате: построенный гараж будет считаться самовольной постройкой. Этот объект не может быть продан или наследован, так как находится на земельном участке незаконно, но никто не мешает обратиться в администрацию города для выделения земельного участка под строительство, однако, в больших городах каждый квадратный метр на учете и гражданин вряд ли получит право на этот участок, и самовольно построенный гараж будет демонтирован согласно ст. 222 ГК РФ.

Важно при постройке гаража иметь документы, подтверждающие право собственности на земельный участок или договор аренды пожизненного пользования. Земельный участок может принадлежать садоводческому товариществу, постройка гаража на этих землях подпадает под действие ФЗ № 210-ФЗ и признать право собственности на самовольную постройку гаража не сложно, требуется несколько документов из органов власти. Если объект был построен на земельном участке, принадлежащем гражданину на правах собственности, то самовольно построенный гараж оформляется как вспомогательная постройка.

Земельный участок может принадлежать гаражному кооперативу, в таких случаях признать право собственности на самовольную постройку гаража можно обратившись, как члену кооператива, в государственные органы. Владелец кооперативного гаража имеет исключительное право на аренду и приватизацию земельного участка.

Неоформленное право собственности на землю, позволяет в дальнейшем признать гараж незаконной постройкой. Все случаи узаконивания гаража проходят практически через судебные инстанции. Сложность дел заключается часто в нарушении норм застройки и нарушении Градостроительного кодекса РФ, требуется большой объем доказательной базы, включающий в себя строительные и технические экспертизы, справки. В любом таком сложном деле нельзя обойтись без правовой помощи. Юридические фирмы предлагают свои услуги гражданам в составлении исковых заявлений, сборе пакета документов, в который входят: технический паспорт, декларация, подтверждающая факт строительства, выписка из БТИ, финансовые документы. Количество этих документов будет не меньше, чем количество документов, необходимых для получения разрешения на строительство.

Последовательность действий узаконить самострой

Когда постройка уже возведена, остается лишь выбирать, каким именно способом удастся урегулировать проблему самостроя:

• более простой вариант – административный порядок согласования;
• при возникших затруднениях – через исковое заявление в суд.

Узаконение самовольной реконструкции в административном порядке

Собственнику для начала лучше воспользоваться административной процедурой легализации реконструкции. В первую очередь ему нужно внести изменения в кадастровый паспорт (п. 3 ст. 20 Федерального закона от24.07.07 №221-ФЗ «Огосударственном кадастре недвижимости»). После этого следует обратиться в регистрирующий орган и воспользоваться упрощенной процедурой регистрации (ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Однако Росреестр зачастую в такой регистрации отказывает, особенно когда параметры объекта изменились. В таком случае собственнику остается оспорить отказ в судебном порядке, ссылаясь на то, что разрешение на реконструкцию не требовалось (п. 4 ст. 17 ГрК, п. 2 ст. 3 Федерального закона от 17.11.95 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»).
Другой вариант — обратиться в суд с требованием о признании права собственности на такой объект недвижимости в порядке статьи 222 Гражданского кодекса.

Важное наследие Высшего Арбитражного Суда РФ

Ещё в 2010 году Высший Арбитражный Суд РФ выпустил обзор по некоторым вопросам применения статьи 222 ГК РФ.

Обзор оформлен информационным письмом от 09 декабря за номером 143.

В 2014 году Высший Арбитражный Суд РФ упразднили, его полномочия передали Верховному Суду РФ.

Однако большинство его разъяснений применяются и на сегодняшний день.

Интересны пункты 6 и 7 информационного письма

В этих пунктах приводятся две правовые ситуации, когда исковая давность не распространяется на требования по сносу самовольной постройки.

В 2016 году Верховный Суд РФ в обзоре судебной практики № 3 сослался на эти два пункта информационного письма, чем лишний раз подтвердил позицию ВАС РФ.

Перед непосредственным оформлением жалобы необходимо позаботиться о доказательной базе и попытаться урегулировать конфликт мирно. Первым шагом должна стать фиксация нарушений. Можно сделать фото и видеосъемку конструкции, вызвать полицию для составления протокола. Если появление несанкционированного объекта нанесло материальный ущерб или нарушает права других лиц на нормальные условия проживания, стоит привлечь экспертную организацию, которая зафиксирует состояние среды и подготовит денежную оценку причиненного ущерба.

Обязательно нужно поговорить с соседом, выразить недовольство в связи с проведением строительных работ и предложить хозяину самостоятельно исправить ситуацию. Если устные переговоры не дали результата, нарушителю направляется претензия в виде письменного документа. Для пересылки лучше выбрать рекомендованную корреспонденцию с уведомлением о вручении. Письмо может не повлиять на поведение застройщика, однако такой документ послужит в суде дополнительным доказательством попытки урегулирования спора в досудебном порядке.

Скачать: образец жалобы на незаконное строительство соседей

Похожие записи:

• КАК ПОЛУЧИТЬ КВОТУ НА РВП В 2023 ГОДУ?
• Пребывание граждан Украины в России: правила въезда, работа и регистрация