Как купить квартиру от подрядчика безопасно?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру от подрядчика безопасно?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Подрядчики – компании, которые выполняют определенные виды работ на строительстве объекта по договору с застройщиком (например, делают остекление, проводят электромонтаж, выполняют штукатурные работы, делают благоустройство двора и т. д.).

Способы оформления между застройщиком и подрядчиком

Существует несколько видов соглашений между девелопером и подрядной организацией. В зависимости от того, каким образом подрядчик получил квартиры, увеличиваются или уменьшаются риски для конечного покупателя.

Инвестиционный договор. Заключается на начальном этапе строительства. Он позволяет реализовывать квартиры еще до сдачи объекта. Переуступить права по договору инвестирования невозможно, однако подрядчик может вписать в документ будущего собственника. В отличие от договора долевого участия, где собственником становится тот, кто подписал ДДУ, договор инвестирования допускает, что лицо, фигурирующее в нем, и собственник будущей квартиры – абсолютно разные лица.

Готовое жилье. В этом случае сначала осуществляется ввод жилого комплекса в эксплуатацию, девелопер оформляет на себя собственность, затем передает квартиры подрядчику по договору купли-продажи.

ДДУ. Договор долевого участия вполне может быть формой взаимодействия между застройщиком и подрядчиком. В этом случае конечный покупатель приобретет квартиру по переуступке прав и получает такие же права дольщика, как и остальные покупатели.

Существует несколько основных рисков, которых стоит опасаться больше всего:

· Двойные продажи. Только зарегистрированный ДДУ может свидетельствовать о том, что права на квартиру принадлежат вам. Только после этого можно переводить деньги. Некоторые подрядчики, желая сразу получить средства, требуют оплаты до регистрации договора – это незаконно. Кроме того, если вы покупаете объект путем вписывания вашей фамилии в договор инвестирования, гарантий того, что квартира останется за вами, не так много.

· Отсутствие необходимых документов – разрешения на строительство, документов на земельный участок. Чтобы избежать таких проблем, нужно заранее проверить всю документацию.

· Претензии застройщика. Во время строительства девелопер может начать судебные разбирательства с подрядчиком, и тот лишится оплаты за свою работу (к примеру, если она была выполнена не в полном объеме). Если квартира еще не достроена, то договор инвестирования никак не защитит покупателя.

✅ Чем занимается подрядчик

Подрядчик — это компания, нанятая застройщиком для выполнения определенной работы. Подрядчики могут заниматься сантехникой, ландшафтным дизайном, остеклением и т.д.

Иногда застройщик платит подрядчикам в квадратных метрах. С одной стороны, может существовать обычная система выставления счетов. Например, застройщик договаривается с подрядчиком об оплате частично наличными, а частично квартирами (или флэтами).

С другой стороны, оплата в квадратных метрах может быть показателем нестабильного экономического и финансового положения генерального застройщика. Почему он платит своим арендным компаниям таким образом? Может ли быть так, что у разработчика не хватает денег? Такая ситуация нежелательна для покупателя, поскольку в этом случае для него возникнут проблемы, например, строительство не будет завершено из-за нехватки средств, здание окажется недостроенным или некачественным.

В недвижимости нет прибыли для подрядчика. Подрядчику нужны реальные деньги — чтобы платить зарплату своим сотрудникам, покрывать расходы, снимать офис и т.д. Поэтому подрядчики начинают продавать квартиры, часто по очень низким ценам. Обычно подрядчики продают недвижимость на 10-15% дешевле, чем основной застройщик.

Существуют и другие типы подрядчиков. Например, компания может не выполнять никаких строительных работ, а только обязаться продать определенное количество квартир. Если застройщик не может продать квартиры сам, он продаст часть из них заинтересованному подрядчику. Затем подрядчик приступает к продаже квартир — продвижение, поиск клиентов и т.д.

✅ Как можно приобрести квартиру у подрядчика

Существует три основных варианта покупки квартир у подрядчика. Это

1. Покупка по договору купли-продажи квартиры (ASPA).
2. Покупка по Соглашению об уступке, которое является приложением к Соглашению об участии (APA).
3. Приобретение квартиры по договору соинвестирования.

Самым безопасным и простым вариантом для покупателя является приобретение квартиры по договору купли-продажи. В этом случае сделка осуществляется на общих основаниях. Подрядчик сначала приобретает жилье у основного застройщика по договору PSC, а затем продает его физическому лицу по новому договору PSC. Продавцом контракта обычно является юридическое лицо (т.е. подрядчик в целом), но в некоторых случаях продавцом является и физическое лицо (например, руководитель компании).

Приобретение жилья у подрядчика по договору купли-продажи возможно только в том случае, если жилье уже введено в эксплуатацию. ДККП предусматривает обязательную регистрацию в Росреестре, что значительно снижает риски для покупателя.

Следующий вариант, опять же с минимальным риском, — заключить с подрядчиком соглашение о переуступке (или передаче). Согласно статье 388 Гражданского кодекса РФ, продавец становится «цедентом», а покупатель — «цессионарием». Назначение возможно при одновременном выполнении следующих условий:

1. Первоначальный договор участия не запрещает подрядчику переуступить квартиру другому лицу. Если такой запрет включен в текст уже подписанного подрядчиком договора аренды, подрядчик не может переуступить свое право на квартиру заинтересованному покупателю.
2. Жилище еще не введено в эксплуатацию. Если жилье уже введено в эксплуатацию, передача прав уже невозможна.

Договор передачи требует обязательной регистрации в Росреестре. Еще один большой плюс для покупателя — процедура расчета. Цессионарий не обязан выплачивать деньги цеденту до тех пор, пока данные в Росреестре не будут изменены и обновлены. Это означает, что цедент не может взять деньги и быстро исчезнуть, не выполнив всех своих обязательств.

✅ Пошаговый порядок действий

Покупка квартиры у подрядчика происходит по стандартной процедуре, характерной для всех договоров такого типа. После первоначальной проверки застройщика и подрядчика, покупателю будет необходимо

1. Подписать договор купли-продажи, договор переуступки или договор соинвестирования с Подрядчиком. Если первоначальное соглашение между застройщиком и подрядчиком было нотариально заверено, то новое соглашение между подрядчиком и Покупателем также должно быть нотариально заверено.
2. Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Если договор купли-продажи регистрируется в Росреестре, Покупатель оплачивает государственную пошлину в размере 2 000 рублей. Если Росреестр зарегистрирует договор передачи, Покупатель (физическое лицо) заплатит госпошлину в размере 350 рублей (подпункт 1 пункта 30 статьи 333.33 НК РФ).
3. Передать деньги за квартиру подрядчику. Составление документов о взаимной приемке и передаче. Покупатель должен зарегистрировать, что подрядчик передал необходимые документы и перерегистрировал на него свидетельство о праве собственности. Подрядчик фиксирует, что Покупатель перечислил ему всю требуемую сумму. Эти документы помогут сторонам избежать возможных претензий друг к другу.
4. Если дом еще не сдан в эксплуатацию, дождитесь окончания строительства. После сдачи дома в эксплуатацию покупатель должен подписать акт приема-передачи. Этот документ подписывается арендодателем только в том случае, если он/она удовлетворены качеством недвижимости. Если Покупатель обнаружит какие-либо недостатки в квартире, он имеет право потребовать от Застройщика их устранения. После подписания акта приема-передачи ипотечный держатель получает возможность въехать в квартиру. Гражданин становится реальным владельцем недвижимости.

Основные опасности сделки заключаются в следующих стандартных для новостройки и дополнительных моментах:

1. Недобросовестность компании застройщика, так как юридический статус подрядчика подчинён застройщику.
2. Прекращение строительных работ из-за недостатка вложенных инвестиций, замораживание строительства. Или – из-за нарушения регламента оформления документации заказчиком, учредителем.
3. Банкротство компании застройщика.
4. Конфликт между подрядчиком и застройщиком, расторжение договора услуг.
5. Дублирование продаж – оформление одной квартиры на двух и более покупателей. Может инициироваться как цессионарием, продавцом, так и застройщиком.
6. Затягивание срока сдачи новостройки, взимание дополнительных денежных средств, не зависящее от продавца.
7. Предоставление цеденту меньшей площади готового объекта, или ухудшение качества здания, квартиры.

Так как подрядчик – лицо зависимое, он не может управлять всеми организационными процессами, и так же может стать жертвой недобросовестности застройщика. Кроме этого он может утаить от покупателя те или иные обязательства, установленные договором подряда, связанные с особенностями передачи квартир в собственность.

Чтобы избежать рисков, требуется:

• проверка предшествующей и текущей деятельности компании застройщика;
• проверка документов на приобретаемый объект;
• проверка учредителя;
• проверка качества оформления документов на начало строительства.

Трехсторонние договоры

Приобретение права требования через подрядчика может стать менее рискованным, если оформление договора будет происходить с участием застройщика. В этом случае покупатель получает гарантии от двух участников строительства. в том числе и напрямую от застройщика. Это даст возможность претендовать на получение квартиры даже при ненадлежащем исполнении обязательств со стороны подрядчика.

Таким образом, на стадии подготовки сделки с подрядчиком гражданам необходимо обратить внимание на следующее:

• надежность подрядчика – нужно проверить его участие в застройке аналогичных объектах, отсутствие претензий в судебном порядке;
• характер взаимоотношений застройщика и подрядчика – если компании работают на постоянной основе и ранее уже успешно реализовали множество аналогичных проектов, риски существенно снижаются;
• потребовать включение в договор прямое согласие застройщика на передачу квартиры даже при нарушении подрядчиком обязательств по строительству;
• проверить наличие ограничений или обременений на готовые квартиры, продаваемые подрядчиками, чтобы исключить шанс повторной продажи.

Правила проверки документов

Как уже было сказано выше, главным секретом удачной сделки является договор с успешным подрядчиком. Следует тщательно проверить о нем всю возможную информацию: отзывы, жалобы, факты судебных разбирательств, финансовые отчеты.

1. Запросить копии документов, которые подтвердят наличие у подрядчика официальной регистрации. Кроме того, ДДУ должен быть отмечен в Росреестре.
2. Запросить копии договора подряда, если строительные работы еще не закончены. В этом документе можно увидеть, какие объемы работ уже сделаны, а какие осталось сделать подрядчику. Так покупатель сможет оценить риски.
3. Взять документ о полной выплате суммы стоимости жилья (если оплата уже произведена) и документ, подтверждающий оплату работы подрядчика квартирой. Честному подрядчику скрывать нечего, и он сможет предоставить документы.
4. Убедиться в том, что в заключаемом с подрядчиком договоре, прописан пункт о согласии застройщика на осуществление передачи недвижимости.

Необходимые документы

Для заключения и регистрации договора уступки права требования в 2021 году нужно подготовить следующие документы:

• гражданский паспорт покупателя;
• договор между подрядчиком и застройщиком;
• договор уступки права требования между покупателем и подрядчиком;
• заявление о государственной регистрации договора;
• квитанция об оплате госпошлины;
• справка об отсутствии материальных претензий застройщика к подрядчику;
• свидетельство о заключении брака, согласие супруги либо брачный контракт;
• согласие застройщика, оформленное в письменном виде, на переход прав либо его уведомление о таком переходе, при условии, то это требование содержится в договоре между подрядчиком и застройщиком.

Главным преимуществом покупки жилья у подрядчика является доступная цена. Если все пойдет хорошо, покупатель может сэкономить на такой сделке до 15% рыночной стоимости. Но перед ее совершением необходимо оценить риски, которые заключаются в следующем:

1. Строительная компания может обанкротиться до момента сдачи объекта. Покупатель остается без квартиры, а расторжение соглашения и возврат денег – дело непростое.
2. Существует вероятность, что застройщик предъявит претензии к подрядной организации и расторгнет ДДУ. Результатом может стать длительная судебная тяжба. Если подрядчик окажется не в состоянии возместить убытки, последует процедура банкротства. Кроме того, некоторые подрядные компании просто исчезают в неизвестном направлении, не дожидаясь суда.
3. Есть риск того, что окажутся не в порядке документы: разрешение на строительство, бумаги на земельный участок.

Особенности приобретения жилья в новостройке

Подрядчиком называется компания, работающая по договору подряда. Данная компания выполняет поручения заказчика в период строительства дома, а в качестве оплаты за свои услуги получает от застройщика квартиры в строящемся доме. Стороны заключают договор долевого участия в строительстве либо определенные квартиры без договора бронируются за подрядчиком.

Полученные квартиры чаще всего продаются заблаговременно, для того, чтобы иметь возможность оплатить труд рабочих, закупить материалы и т.д. Если такой необходимости нет, продажа недвижимости осуществляется уже на этапе сдачи дома.

По своему правовому статусу подрядчик отличается от застройщика, поэтому переоформить договор долевого строительства на покупателя он не может, в его компетенции переуступка прав собственности (ст. 388 ГК РФ) или оформление договора купли-продажи (ст. 549-558 ГК РФ).

Переуступка прав требования квартиры – регулируемая законодательством процедура.

Риски покупки квартиры у подрядчика существуют.

Чтобы их исключить, необходимо рассмотреть передачу объектов недвижимости:

• строительная компания передает квартиру в соответствии с ДДУ или инвестиционным соглашением;
• подрядчик продает жилую площадь, для чего подписывает с покупателем договор продажи или цессии.

Это важно знать: Что оплачивает покупатель при покупке квартиры

Часто происходят ситуации, когда строительная компания передает уже построенные объекты, изначально оформляя право собственности на себя. Тогда с подрядчиком заключается договор продажи.

Что касается покупателей, то для них такая схема – один из наиболее приемлемых вариантов действий, поскольку минимизирует риски.

Важно учитывать, что степень риска напрямую зависит от категории заключаемого договора. Например, при учреждении ДДУ, подрядчик выступает лицом, передающим право собственности покупателю.

При этом риски покупателя не будут превышать те, которые могут возникнуть при приобретении недвижимости у самой строительной компании.

Это нельзя сказать про инвестиционный договор, заключаемый между строительными компаниями и подрядчиком.

В соответствии с его положениями подрядчик получает за свою деятельность некоторые объекты, продажа которых может быть начата еще до выполнения им обязательств в полной мере.

Следовательно, строительные работы в отношении квартир еще не завершены, а их отчуждение уже началось.

Для покупателя – это большой риск:

1. Во-первых, если подрядчик не выполнит все возложенные на него обязательства, включенные в соглашение, то недвижимость в итоге он не получит, даже если она уже продана.
2. Во-вторых, вернуть обратно недвижимость даже в судебном порядке покупателям не удастся.

На практике судьи действуют по принципу – права дольщиков являются продолжением прав подрядчика. Если у последних они отсутствуют, то и оснований у покупателей требовать квартиру нет.

Риски при покупке квартиры у подрядчика

Если подрядчик уже получил квартиры в счет выполненных работ согласно 214 ФЗ и реализует их по договору переуступки, риски покупателя не больше, чем при покупке квартиры у застройщика.

Сложности могут возникнуть в ситуации, когда застройщик и компания подрядчик заключают инвестиционный договор, который предусматривает оплату еще не выполненных услуг квартирами. Продажа такой недвижимости осуществляется по цене существенно ниже рыночной, однако при этом обязательства перед застройщиком еще не выполнены.

В большинстве случаев сделка происходит на этапе строительства дома, следовательно, покупатель приобретает не саму квартиру, а право ее получить после сдачи дома в эксплуатацию.

К основным рискам в данном виде сделок можно отнести:

1. Невыполнение подрядчиком возложенных на него обязательств, ведет к расторжению соглашения с застройщиком. Следовательно, недвижимость подрядчик не получит, даже несмотря на то, что уже успел ее продать. Покупатель при этом даже в судебном порядке не сможет получить купленную недвижимость или вернуть свои деньги.
2. Подрядчик может выполнить меньший объем работ или использовать меньше материалов при строительстве и некоторые квартиры не будут ему переданы, поскольку задолженность перед ним будет меньше. Велика вероятность приобрести квартиру, которой нет.

Избежать рисков можно если:

• изучить ДДУ продавца;
• заключать трехсторонний договор;
• привлекать к заключению сделки юристов и специалистов, которые помогут учесть все нюансы и оценить риски;
• изучить документацию застройщика;
• лучше выбирать подрядчиков, которые уже давно находятся на рынке, имеют стабильное финансовое положение (для этого потребуется внимательно изучить документацию и строительный рынок).

Тщательный контроль необходим перед совершением сделки и в момент ее оформления.

Можно ли будет сделать возврат налога?

При покупке квартиры, в ситуации, когда подрядчик не записал недвижимость как личное владение, он является посредником и соглашение заключается со строительной компанией. Данная схема является зачетной, а ее минус состоит в том, что вернуть НДФЛ невозможно. Строительная компания не может выдать документ, подтверждающий расходы покупателя для ФСН, потому что эти документы оформлялись с подрядчиком.

При покупке квартиры по договору уступки прав требования, право получения имущественного вычета возникает с момента подписания акта приема-передачи квартиры. В этом случае, в налоговый орган предоставляется копия договора долевого участия, на основании которого произошла переуступка прав требования.

В данной статье были рассмотрены способы приобретения жилья у подрядчика, основные нюансы такого рода сделок, а также информация по минимизации рисков в процессе купли-продажи. Внимательное изучение всех деталей сделки и документов позволит купить жилье дешевле рыночной стоимости и не попасть в руки мошенников.

Преимущества и недостатки

Выгода от покупки жилья у подрядчика может быть весьма существенной:

• Квартиры на нулевом этапе (если вы их выбрали именно на нем) значительно дешевле, чем в конце строительства.
• Скидку может дать и сам подрядчик, если ему срочно нужны денежные средства. Кстати, сам он также может получить будущие квадратные метры совсем по другой цене, чем обычный покупатель с улицы. Для подрядчиков цены могут быть ниже.

Схема покупки квартиры у подрядчика

Принимая решение о покупке квартиры у подрядчика, покупатели должны минимизировать возникающие у них риски, что возможно только путем основательного подхода к поиску предложений и систематизации своих последующих действий.

При анализе предложений от подрядчиков, более важным фактором, который должен влиять на выбор жилья, будет не сам «продавец», а репутация застройщика, с которым он сотрудничает, поскольку именно от него будет зависеть итоговый результат.

ДДУ, заключенный между застройщиком и подрядчиком может предусматривать запрет на переход прав или его ограничение, требующее уплаты в пользу застройщика определенного вознаграждения.

Чтоб не попасться на такую «уловку», перед покупкой квартиры у подрядчика необходимо внимательно изучать заключенный изначально договор.

Так, при покупке жилья через подрядную организацию рекомендуется придерживаться следующей схемы:

• Поиск предложения. С выбором подходящего предложения одновременно нужно совершать выбор застройщика. Нужно помнить, что за неоправданно низкими ценами может скрываться мошенничество или задержка в строительстве.
• Проверка застройщика. Определившись с квартирой необходимо придерживаться стандартных рекомендаций по проверке застройщика — отзывы и репутация в интернете, срок работы на рынке, проверка его учредительных документов, лицензий, разрешения на строительство и т.д.
• Визуальный осмотр. Если жилье находится на ранних стадиях строительства, то осмотр ограничится проверкой развитости инфраструктуры, соответствием темпов строительства и плана. Если же дом уже построен, то следует произвести осмотр квартиры, провести проверку на соответствие проекту и площади.
• Подписание договора. Проверив всю документацию и само жилье, для его покупки нужно заключить с подрядчиком договор, вид которого будет зависеть от готовности жилья и формы правоотношений. Документ должен иметь прямое указание на заключенный между подрядчиком и застройщиком договор, а переход прав к покупателю должен пройти госрегистрацию. Данный этап не рекомендуется проходить без юридического сопровождения.
• Прием квартиры. После окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию, застройщик должен передать объект покупателю, что согласно ст. 556 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), оформляется передаточным актом. После этого, новый собственник может зарегистрировать свое право собственности в Росреестре.

Квартира от застройщика или от частного инвестора: ответ не так прост

Эксперты проанализировали покупку квартиры от застройщика напрямую и у инвестора, который уже вложился в нее ранее. Выводы порой неочевидные. Многие покупатели, которые уже сформировали мнение на этот счет, а оно, как правило, в пользу застройщика, просто заблуждаются.

1. Цена

Застройщик в отличие от инвестора не станет торговаться с покупателем по поводу цены. Девелопер реализует объекты по фиксированной цене, тогда как у инвестора есть «пространство для маневра» и он может предложить потенциальному клиенту интересную скидку. Более того, инвесторы, как правило, и прибегают к демпингу, чтобы сделать свое предложение более интересным для покупателя.

2. Уникальность предложения

Естественно, на старте продаж никаких инвестиционных квартир в предложении нет, они появляются ближе к окончанию строительства, когда стоимость объектов уже подросла. С этим связана и уникальность предложения от инвесторов. Почти в любом проекте могут быть типы квартир, которых согласно квартирографии мало, например, в многосекционном доме только в одной секции представлены четырехкомнатные квартиры. Ближе к завершению реализации проекта таких квартир в предложении от застройщика чаще всего не остается и их можно приобрести только у частного инвестора.

3. Риски

Если квартира приобретается по договору переуступки прав по ДДУ, то конечную ответственность в любом случае перед покупателем несет застройщик. После продажи квартиры инвестор уже не имеет никаких обязательств перед дольщиком, как ошибочно полагают некоторые покупатели, что раз они купили квартиру у частного лица или компании, то обязательства перед ним имеет продавец. Однако именно застройщик несет ответственность за своевременное завершение строительства и передачу объекта дольщику.

Среди покупателей также бытует мение относительно покупки квартиры от инвестора, что у застройщика покупать надежней просто потому, что инвестор может передумать, отказаться от сделки в последний момент или запросить бОльшую цену. А с застройщиком заключается договор бронирования и тут выход на сделку гарантирован. Тем не менее, это не совсем так. Частный инвестор или компания, конечно, могут от сделки отказаться, но точно также это может сделать и сам застройщик, просто расторгнув договор бронирования. И такие ситуации, когда застройщик по тем или иным причинам не выходил на сделку, на рынке не редкость. Сделка является состоявшейся только после государственной регистрации договора, и все, что происходит до этого момента, на какой бы стадии сделка не находилась, покупателю никак не обеспечивает приобретение квартиры. А договор бронирования можно заключить с инвестором. При этом застройщик точно также, как и инвестор, может принять решение о повышении цен, и на все незавершённые сделки будет уже распространяться новая цена.

Похожие записи:

• Новая форма ВС РФ — расположение шевронов и нашивок.
• Тарифы на электроэнергию в Владимирской области на 2023
• Могут ли приставы арестовать выплаты по больничному листу в 2022 году