Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как отказаться от управляющей компании?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сменить управляющую компанию раньше срока договора только из-за недовольства ее работой не получится, так как для этого должны быть законные основания или решение общего собрания собственников. Чаще всего какого-либо одного основания недостаточно, необходима совокупность и длительность нарушения, уточнил гендиректор компании «Достигация».
Доказательства некачественной работы УК
Жильцам, которых не устраивает работа управляющей компании, необходимо собрать доказательства, которые станут аргументами плохого качества предоставляемых услуг. По словам Баранова это могут быть:
- частные или коллективные претензии собственников;
- документально зафиксированные (при участии инициативной группы и представителей УК) данные о плохом состоянии коммуникаций дома или подъезда;
- выписка из аварийно-диспетчерской службы о количестве зарегистрированных заявок;
- фотографии и видеосъемка;
- результаты анализов независимых экспертиз;
- копии результатов проверок сотрудниками жилищной инспекции по жалобам граждан.
Уведомление жильцов и старой УК
Следующим действием будет уведомление собственников о результатах собрания, продолжил юрист из компании «Сфера защиты» Андрей Лямзин. «Такое уведомление необходимо разместить не позднее чем через десять дней после проведения собрания собственников МКД. Место, где будет размещено это уведомление, также нужно выбрать на собрании. Копию протокола надо направить в действующую управляющую компанию также не позднее чем через десять дней. Договор управления считается прекращенным с момента, когда организация получит уведомление о расторжении договора, если иное не предусмотрено самим договором», — отметил юрист.
В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом уполномоченное собранием лицо в течение пяти рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения, пояснил Лямзин. По его словам, необходимо приложить именно оригинал протокола общего собрания.
Можно ли отказаться от услуг компании, если она формально ничего не нарушает?
В данном случае отказаться от услуг управляющей компании можно только после окончания срока договора. Досрочно расторгнуть договор удастся только по решению суда или по соглашению с представителями УК.
Исключение составляет случай, если УК назначена муниципалитетом по результатам открытого конкурса. Тогда заметить УК можно через голосование общего собрания собственников, даже если компания не допускала формальных нарушений.
Что же касается весомых причин — то никаких особых поводов для этого изыскивать не надо.
Вполне достаточно уже того факта, что вам не нравится, как работает эта управляющая организация.
Чаще всего это завышенные тарифы — они были и остаются такими даже несмотря на неоднократные жалобы жильцов (читайте об УК, как бизнесе).
Также сборы на ремонт проводятся регулярно (и попробуй уклонись), но Управляющая компания так его ни разу не провела.
Или же слесаря, вопреки действующим нормам, затягивают время для устранения проблемы, да еще и требуют за свои услуги дополнительной платы, и такая ситуация повторяется из раза в раз.
Кровля не ремонтируется, проблемы с отоплением — не топят или топят недостаточно, но внятных ответов на вопросы УК не дает, отчетность не предоставляет или предоставляет такую, что прямо расходится с действительностью, а обращение в вышестоящие организации не дало в прямом смысле слова ничего.
Иными словами, если есть не просто уже на что жаловаться, а даже исчерпан смысл жалоб — нужно разрывать договор и переходить к более качественному и надежному управляющему или создавать собственный орган.
И если вы не один в своем недовольстве, если вашу точку зрения поддерживают и другие жильцы — это серьезно упрощает дело. Но даже если вы один недовольны организацией, а всем остальным всё нравится, то и в одиночку вы можете отказаться от данной УК.
Другое дело, что это будет уже сложнее — главным образом, в «бумажном» плане.
И все равно, вам придется создавать инициативную группу, затем проходить все этапы — оповещать всех проживающих в вашем доме, проводить среди них разъяснительную работу, раскрывая, почему именно сейчас надо прекратить сотрудничество с данной компанией, а затем — запрашивать отчетность, нанимать юриста и поднимать свою документацию.
То есть — кто и как жаловался, сколько раз, куда, как собственно Управляющая компания реагировала на жалобы и реагировала ли, затем — обращения в Госжилинспекцию, акты их проверок, предписания, как они выполнялись, жалобы в Роспотребнадзор….Это достаточно много.
Потому как такой вопрос может быть решен только и исключительно на общем собрании и никак иначе.
Неважно, была ли данная компания назначена по конкурсу или собственники выбрали ее сами — действующее жилищное законодательство позволяет отказаться от услуг организации в одностороннем порядке.
Правда, и сама Управляющая компания вполне может отказаться от обслуживания данного дома.
Уведомление о расторжении договора управления и технического обслуживания в одностороннем порядке.
О роли и основных функциях управляющей компании, в том числе о видах договоров, заключаемых УК с подрядчиками и поставщиками услуг, узнайте из наших статей.
Расторжение отношений с УК – пошаговая инструкция
В любом многоквартирном доме имеется инициативная группа жильцов. Как правило, это старшие по подъездам, а также управдом, координирующий их работу, а также взаимодействующий с УК на постоянной основе. Именно на их плечи и ляжет подготовка к расторжению договора с обслуживающей организацией.
Первое, что им предстоит сделать, это собрать доказательства некачественной работы УК. Это могут быть:
- индивидуальные или коллективные жалобы жильцов (в письменном виде);
- акты о ненадлежащем состоянии элементов дома (коммуникаций, подъездов, крыши, отмостки и т.д.), составленные комиссионно инициативной группой в присутствии представителя УК;
- фотографии, видеоматериалы;
- копии журнала заявок аварийных служб;
- результаты оценки независимых экспертных компаний.
Если по работе УК проводились проверки администрацией района или прокуратурой, результаты этих проверок тоже нелишне будет приложить к делу.
Следующий шаг, который должна будет сделать инициативная группа – продумать новый способ управления домом. Перед тем, как отказаться от управляющей компании, стоит сразу подобрать варианты новых УК, либо продумать создание ТСЖ. Без управления многоквартирный дом оставаться не может, это нарушение жилищного законодательства.
Шаг третий – информационная работа с собственниками. Инициативной группе стоит провести поквартирный обход дома, разъясняя жильцам идею отказа от УК, и предъявляя обоснования этой идеи. Для этого придется запастись копиями действующего договора с УК, а также копиями документов, доказывающих наличие нарушений. К этому пакету прикладываем список новых управляющих компаний (или план создания ТСЖ, в зависимости от ситуации). На изучение информации можно отвести жильцам около недели.
Собственник каждой квартиры в многоквартирном доме с самого начала владения своей недвижимостью стоит перед нелегким выбором, – какой путь управления многоквартирным домом избрать?
Чаще всего жильцы относятся к этому вопросу очень невнимательно и пускают все на самотек. Та или иная организационно правовая форма управления домом может, как оправдать ваши надежды, так и наоборот, полностью дискредитировать себя в ваших глазах.
Если вы недовольны действиями своего ТСЖ, то закономерно, встает вопрос – а можно ли выйти из этой организации.
В интернете собрано множество информации по данному поводу, но она либо противоречит сама себе на корню, либо сильно запутана для обычного обывателя, далекого от вопросов юриспруденции.
Что делать, если УК отказалась от дома
С момента, когда УК объявлено о скорейшем прекращении собственных полномочий, жильцы обязаны определиться с избранием новой организации. Для этого оповещается жилищная инспекция, ОМС и СМИ, с целью уведомления о проведении собрания, где будут затронуты вопросы избрания УК, и где представители от УК могут предлагать собственные кандидатуры.
Все заявки обязаны направляться в ОМС и избранному представителю от владельцев. Каждый из представителей УК обязан ознакомить жильцов дома с видами своей деятельности и условиями оказания услуг, проводя своеобразные агитационные действия.
Жильцов многоквартирного дома на собрании должно присутствовать больше, чем половина. Именно они через голосование и избирают наиболее привлекательную из предлагаемых УК.
Стоит ли браться за дело?
Выгодно ли открыть управляющую компанию? Затраты на открытие УК, закупку оборудования окупаются за 2-3 года, но при условии, что управляющая компания будет обслуживать не один дом, а хотя бы 3-4 домами.
Для стабильного дохода желательно, чтобы УК работала с пятью домами. Постепенно можно увеличивать их количество, однако специалисты не советуют сразу набирать много домов, поскольку на их обслуживание сразу будет уходить много физических усилий и материальных затрат.
Совет тем, кто хочет открыть УК впервые: чем новее будет дом, тем лучше. Старые дома нуждаются в кропотливой работе: в них нужно менять трубы, канализацию, крышу, ремонтировать подъезды и т. д.
В новых домах таких проблем еще нет, поэтому в обслуживании они не приносят проблем. А своевременно делать косметический ремонт – это не такая уж и сложная задача.
Таким образом, проживающие в многоквартирном доме вправе отказаться от услуг, предоставляемых их текущей управляющей компанией. После этого они вправе выбрать новую УК или зарегистрировать ТСЖ.
Желающих отказаться от текущей УК должно быть более 50% среди всех проживающих в доме. Если качеством предоставляемых услуг недовольны только несколько владельцев жилых помещений, то расторгнуть договор с УК не получится.
Сама управляющая компания вправе отказаться от управления конкретным многоквартирным домом только в той ситуации, если представители УК и собственники квартир пришли к данному согласию.
Вся процедура выхода одного члена или одной квартиры проводится в срок 7 календарных дней. В некоторых случаях сроки могут измениться. Процедура не предполагает внесения денежных средств, за исключением случаев, когда у заявителя имеются долги по оплате ЖКУ.
После оформления необходимых документов, заявителю выдаётся официальный ответ от правления или администрации поселения о том, что он больше не является членом организации. При наличии долгов правление потребует первоначально погасить их.
После оформления процедуры жильцу дома нужно будет самостоятельно ухаживать за территорией, прилегающей к его квартире и оплачивать ЖКУ непосредственно ресурсоснабжающим организациям. Если с управленцами заключён индивидуальный договор, оплату ЖКУ можно будет продолжить в штатном режиме.
Процесс выхода из ТСЖ не отличается какими-либо сложностями и требует только оформления его в соответствии с законами РФ. Для проведения процедуры юридически грамотно стоит заранее проконсультироваться со специалистами.
Чем грозит выход из ТСЖ
Никаких отрицательных последствий выхода не будет. Возможно, только испортятся отношения к некоторыми соседями, так как размер их членских взносов может быть увеличен в связи с уменьшением количества членов товарищества.
Также, среди негативных моментов нужно отметить то, что вы теряете возможность решать вопросы управления общедомовым имуществом.
Из положительного можно выделить следующее:
- сохраняется доступ ко всей документации, в том числе финансовым отчетам (статья 143-1 ЖК РФ);
- освобождается свободное время, которое раньше тратили на посещение собраний ТСЖ;
- экономите деньги, так как больше платите членские взносы.
Может ли УК расторгнуть договор в одностороннем порядке
При заключении соглашения с какой-либо из управляющих компаний люди, имеющие жилые помещения на праве собственности, считают, что при оплате ими денежных средств все пункты соглашения будут исполняться беспрекословно. При этом собственники зачастую отказываются помнить о законных правах и интересах управляющей компании.
По итогам подсчета имеющихся на настоящее время сведений, работники таких компаний не получают заработную плату. Она заменяется вознаграждением, которое, в свою очередь, не достигает прожиточного минимума, так как жильцы не вносят в срок деньги по оплате коммунальных услуг и обслуживания. По этой причине управляющая компания сталкивается с трудностями.
УК приходится регулировать сложные отношения с большинством подрядчиков и предприятий или же вообще прекратить сотрудничество с жильцами.
На данный момент увеличивается число рассматриваемых дел в суде по отказу УК от обслуживания жилых помещений. Некоторые разбирательства не рассматриваются судом вообще, а некоторые впоследствии становятся предметом обжалования.
В связи с возрастанием ситуаций отказа управляющей компании от исполнения соглашения и собственники жилых помещений, и компании понимают, как защищать свои права. УК при этом при невыполнении другой стороны действий по договору видят смысл отказаться от сотрудничества.
Устанавливаются причины, по которым такие фирмы могут отказаться от соглашения, двумя нормативными актами Российской Федерации. К таким относится, прежде всего, Жилищный Кодекс. Пункт 8 статьи 162 ЖК РФ является отсылочной нормой, которая гласит, что для изучения оснований по отказу следует обратиться к Гражданскому Кодексу РФ.
ГК РФ раскрывает более подробно необходимую информацию в статье 450. Данная статья утверждает, что разорвать отношения можно лишь по соглашению между сторонами. Однако для этого правила установлены исключения.
К таким можно отнести ситуации, в которых жильцы или УК не исполняют обязательства по договору, из-за чего другая сторона получает убытки. В другом случае управляющая компания может изменить соглашение по своему волеизъявлению при существенном изменении соглашения, которое не совпадает с заключенными условиями.
Хоть эти положения описаны достаточно размыто и не дают конкретики, можно сделать вывод о том, что Гражданский Кодекс гарантирует управляющей компании право на расторжение договора по своему волеизъявлению при существенных условиях.
Помимо этого, вышеуказанная статья 162 ЖК РФ дает ознакомиться с частью 8.2, которая гласит, что отказ от соглашения возможен в том случае, если одна сторона разъяснит это другой и получит ее согласие. Для таких действий нужно провести собрание, на котором собственники выскажут свое одобрение.
Как взыскать ущерб с управляющей компании?
Какие потребуются документы
Отказавшись от соглашения о работе с жильцами многоквартирного дома, управляющая компания берет на себя работу с документами.
Так, ею должны быть подготовлены и отправлены жильцам такие документы:
- обращение к жильцам. В нем должна содержаться информация о причинах обоснованности отказа со ссылками на российское законодательство. Кроме того, должны быть описаны моменты окончания работы управляющей компании,
- акта для органов Жилищной инспекции, в котором также описываются причины разрыва правоотношений с жильцами многоквартирного дома,
- обращение в муниципалитет, содержащее причины прекращения сотрудничества с собственниками,
- приготовление пакета документов о последнем периоде работы УК (обычно указывается один календарный месяц) для предоставления жильцам,
- имеющееся количество выписок, отображающих лицевые счета МКД для направления их жильцам,
- бумаги, подтверждающие последние траты компании по управлению домом,
- все протоколы с собраний, избрания УК, а также копии соглашений о сотрудничестве с третьими лицами должны быть также направлены собственникам,
- опись общего имущества многоквартирного дома на время расторжения соглашения для представления собственникам.
Обратите внимание! При согласии собственников жилых помещений на расторжение договора и при отсутствии разногласий и замечаний он может считаться расторгнутым и без обращения в судебные инстанции.
Выход из состава правления ТСЖ: судебная практика
Если член правления ТСЖ желает выйти из его состава до истечения срок своих полномочий, то причины могут быть разные. Обычно причина в том, что кто-то не хочет или не может больше тратить свое время на участие в делах товарищества.
В ряде случаев уход из правления связан с проблемами в делах ТСЖ. Если председатель и члены правления допустили ошибки или намеренно проводили какие-либо махинации, то они могут пожелать избежать ответственности таким образом.
В судебной практике обычно встречаются споры недовольных жильцов с председателем правления. Иногда старый председатель или член правления, освободивший свой пост, не хочет передавать новому бумаги ТСЖ. Но чаще всего собственники недовольны качеством оказываемых услуг и расходованием средств.
Если гражданин не является членом ТСЖ – он не платит взносы, благодаря чему выходит значительная экономия средств. Но тут нужно внимательно смотреть на то, какие именно суммы выставляются в том или ином случае. Иногда квартира требует серьёзных затрат.
Но зато членство в ТСЖ позволяет так же принимать активное участие в решении важных вопросов, касающихся управления домом. Каждый гражданин сам для себя решает, что для него важнее. О переходе в другие товарищества
Смена ТСЖ невозможна только лишь по одному, произвольному желанию самого собственника.
Действующее законодательство подобных вариантов не предусматривает. Но есть и другой выход из подобных ситуаций. Например, можно разделить существующее ТСЖ, чтобы реорганизовать компанию. Это актуально, когда под одной компанией объединено сразу несколько домов, потребляющих коммунальные ресурсы.
Недопустим вариант создания сразу двух объединений в одной доме. Только у общего собрания есть право на принятие подобных решений. При этом обязательно наличие сопровождающего протокола. Председатель ТСЖ, в соответствии с общими правилами, осуществляет дальнейшую процедуру реорганизации.
Выход из ТСЖ многоквартирного дома
Последние изменения: Июль 2019
Чтобы поддерживать дом в порядке, собственники квартир объединяются в товарищество, которому поручают выполнение текущей работы по обслуживанию общедомового имущества и взаимодействию с поставщиками коммунальных услуг. Каждый новый собственник, покупая квартиру, должен подать заявление о вступлении. Если работа товарищества не устраивает жильцов, они вправе прервать сотрудничество. Процедура, как выйти из ТСЖ, во многом зависит от количества собственников, намеренных перейти на иную форму обслуживания. Так как отказаться от ТСЖ можно в добровольном порядке, для выхода потребуется личное заявление собственника.