Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли расторгнуть договор купли-продажи, если продавец скрыл изъян квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законодатель требует, чтобы россияне при разрыве договора купли-продажи попытались урегулировать проблему миром, не обращаясь в суд. Притом эта обязанность возлагается на ту сторону, у которой возникли претензии.
Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры
Если вы выступаете в роли покупателя, но по каким-то причинам решили аннулировать сделку, попробуйте сначала договориться с продавцом. Всем будет проще, если удастся убедить собственника разойтись мирным путем.
Но даже в таком случае нужно будет оформить соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости. В документе надо описать все важные детали: цель составления, номер и дата ДКП, сумма и условия возврата средств, срок для освобождения жилья, паспортные данные сторон и реквизиты.
Есть ещё один нюанс: если ДКП уже прошёл регистрацию в Росреестре, то при процедуре расторжения придётся предоставить в государственную инстанцию и новое соглашение. То же самое касается формы документов: если договор был составлен в письменном виде и удостоверен нотариусом, так же необходимо оформить и соглашение.
Основания расторжения договора купли-продажи земельного участка
Договор купли-продажи земельного участка может быть расторгнут по соглашению сторон, а при отсутствии такого соглашения — на основании решения суда.
По решению суда договор купли-продажи земельного участка может быть расторгнут (п. п. 1, 2 ст. 450, п. 1 ст. 451 ГК РФ; п. 3 ст. 37 ЗК РФ; Определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 02.10.2018 N 127-КГ18-20 и от 02.04.2019 N 38-КГ19-1):
- при существенном нарушении договора другой стороной.
Нарушение договора одной из сторон признается существенным, если оно влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; - в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях; - в случае предоставления продавцом покупателю заведомо ложной информации о земельном участке, в частности:
- об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;
- о разрешении на застройку данного земельного участка;
- об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;
- о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;
- иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка.
По общему правилу расторжение договора купли-продажи возможно до того момента, пока обязательства по нему не исполнены сторонами, то есть до передачи земельного участка и денег. При этом регистрация перехода права собственности на земельный участок к покупателю не является препятствием для расторжения договора (п. 1 ст. 408, п. 3 ст. 425 ГК РФ; п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).
Исковые требования Астаховой Т. А. к Ильвутченковой Л. А. (действующей в своих интересах и интересах своего несовершеннолетнего сынаИльвутченкова Д. Н.), Ильвутченкову Н. А., Ильвутченковой Е. Н. о расторжении договора купли-продажи, удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между продавцом, в лицеАстаховой Т. А. и покупателями, в лице Ильвутченкова Н. А., Ильвутченковой Л. А., действующей от себя лично и в интересах своего несовершеннолетнего сынаИльвутченкова Д. Н., Ильвутченковой Е. Н..
Прекратить право общей долевой собственности Ильвутченкова Н. А., Ильвутченковой Л. А., Ильвутченкова Д. Н., Ильвутченковой Е. Н. на земельный участок, общей площадью 2400 кв.м. кадастровый №, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для ведения личного подсобного хозяйства, а также на жилой дом, общей площадью 49,6 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: .
Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, записи о праве общей долевой собственности по ? доле в праве общей долевой собственности земельный участок общей площадью 2400 кв.м. кадастровый №, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для ведения личного подсобного хозяйства, а также по ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 49,6 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: за Ильвутченковым Н. А., Ильвутченковой Л. А., Тльвутченковым Д. Н.,Ильвутченковой Е. Н..
Восстановить в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, записи о праве собственности на земельный участок, общей площадью 2400 кв.м. кадастровый №, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для ведения личного подсобного хозяйства, а также на жилой дом, общей площадью 49,6 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: , за Астаховой Т. А..
Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Брасовский районный суд Брянской области путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Отдельно о положении продавца
Суды очень неохотно расторгают договоры купли продажи земельных участков по инициативе продавца, когда он не получил от покупателя деньги. Хотя, казалось бы, что если покупатель не платит, то договор нужно расторгнуть и вернуть продавцу участок.
Суды считают, что в такой ситуации продавец должен не требовать расторгать договор, а предъявить иск о взыскании денег за участок с покупателя. Тот факт, что денег у покупателя может не быть, что сам он может (и, скорее всего, будет) игнорировать судебные заседания, что процедура «выбивания» судебными приставами денег может тянуться годами — всё это суды не интересует.
Поэтому если вы — продавец, который оказался в такой незавидной ситуации, лучше воспользоваться помощью профессионального юриста, который знает, как работают законы в РФ, и сможет защитить ваши права и интересы в суде. Потому что шанс расторгнуть договор купли продажи земельного участка и получить назад свой участок всё же есть.
Для того чтобы отменить сделку по взаимному согласию сторон, субъекты подписывают соответствующее соглашение. Единого образца документа законодательством не предусмотрено. Его оформляют с учетом общих норм гражданского законодательства.
Типовой пример соглашения о расторжении ДКП включает в себя следующую информацию:
- наименование документа;
- дата и место заключения сделки;
- ФИО, данные гражданского идентификатора личности, адрес регистрации сторон;
- реквизиты ДКП;
- существенные условия договора купли-продажи (основные характеристики предмета сделки, цена, порядок расчетов и др.);
- основание прекращения правоотношений;
- ссылки на законодательные нормы;
- иные условия;
- дату, подпись, расшифровку подписи сторон.
Отмена договора купли-продажи земли
При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора. 4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. Статья 452 ГК РФ предусматривает порядок изменения и расторжения договора: 1.
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. 2.
Когда можно расторгать?
Прекращение сделки по взаимному соглашению сторон является также двусторонним соглашением, которое заключается в том же порядке, по тем же правилам, что и заключение первоначального документа.
Нормы по расторжению и последствия данного действия регламентируются Гражданским кодексом. Это может произойти по требованию одной из сторон в суде, если вторая сторона произвела существенный нарушения сделки и в иных случаях, предусмотренных первоначальным соглашением и/или действующим законодательством.
При одностороннем отказе в выполнении обязательств частично либо полностью по закону или соглашению сторон, купля-продажа соответственно считается расторгнутой либо изменённой.
Отдельно о положении продавца
Суды очень неохотно расторгают договоры купли продажи земельных участков по инициативе продавца, когда он не получил от покупателя деньги. Хотя, казалось бы, что если покупатель не платит, то договор нужно расторгнуть и вернуть продавцу участок.
Суды считают, что в такой ситуации продавец должен не требовать расторгать договор, а предъявить иск о взыскании денег за участок с покупателя. Тот факт, что денег у покупателя может не быть, что сам он может (и, скорее всего, будет) игнорировать судебные заседания, что процедура «выбивания» судебными приставами денег может тянуться годами — всё это суды не интересует.
Поэтому если вы — продавец, который оказался в такой незавидной ситуации, лучше воспользоваться помощью профессионального юриста, который знает, как работают законы в РФ, и сможет защитить ваши права и интересы в суде. Потому что шанс расторгнуть договор купли продажи земельного участка и получить назад свой участок всё же есть.
Соглашение о расторжении ДКП
Требования к форме этого документа содержит ст. 452 ГК РФ. Согласно этому нормативному акту соглашение должно быть составлено в письменном виде. Если ДКП был оформлен нотариально, то заверению у нотариуса подлежит и соглашение о его расторжении.
Стандартный документ обязательно включает следующие пункты:
- название;
- место и дату составления;
- сведения о сторонах (ФИО, адреса, контактные телефоны);
- условия прекращения договора купли-продажи;
- дата прекращения (можно установить конкретный день или использовать формулировку «расторжение в день подписания»);
- последствия прекращения ДКП;
- подписи участников.
Расторжение договора купли-продажи по инициативе одной из сторон
Кроме вышеуказанных оснований, по которым договор купли-продажи может быть расторгнут по инициативе любой из сторон, рассмотрим также ситуации с расторжением договора в суде по инициативе продавца и покупателя.
Продавец вправе в одностороннем порядке требовать расторжения договора купли-продажи путём обращения в суд в следующих случаях:
- отказ покупателя от приёмки объекта и его оплаты;
- неисполнение покупателем обязанности по внесению оплаты за приобретённую недвижимость, если договором предусмотрена рассрочка платежа (однако продавец не может отказаться от договора, если покупатель выплатил более половины стоимости имущества);
- неисполнение покупателем судебного решения о взыскании с него денег за оплату недвижимости.
Покупатель может требовать расторжения договора купли-продажи через суд при наличии следующих обстоятельств:
- в случае обнаружения обременений недвижимости правами третьих лиц, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать об этих правах (например, если после регистрации сделки выяснится, что квартира обременена правами третьих лиц, имеющих право бессрочного пользования жилой площадью);
- при наличии правопритязаний третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти правопритязания впоследствии были в установленном порядке признаны правомерными (например, риск правопритязания супруга продавца, согласие которого на сделку не было получено);
- в случае отказа продавца передать недвижимость покупателю;
- если переданная недвижимость имеет существенные недостатки. В этом случае для определения признаков существенности суд, как правило, назначает экспертизу;
- если продавец при продаже земельного участка предоставил заведомо ложную информацию, указанную в п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ (обременения земельного участка, ограничения его использования в соответствии с разрешённым использованием и др.).
Расторжение договора купли-продажи земельного участка в одностороннем порядке
Однако если суд не увидит существенных изменений обстоятельств, при наличии которых заключалась сделка, то расторжение или изменение договора невозможно даже в судебном порядке. Что может быть таким веским основанием, которое суд обязательно примет во внимание?
- Предоставление продавцом заведомо ложных сведений об обременении земельного участка, являющегося предметом договора купли-продажи.
- Неправильная информация относительно ограничений использования земли (например, только под ИЖС или только под ведение сельскохозяйственной деятельности).
- Ложные сведения о качестве земли и ее свойствах, которые могут повлиять на планы покупателя для ее использования.
Если у вас индивидуальные мотивации для расторжения договора, то обязательно заявите об этом и добивайтесь защиты своих прав и интересов в суде.
Отдельно о положении продавца
Суды очень неохотно расторгают договоры купли продажи земельных участков по инициативе продавца, когда он не получил от покупателя деньги. Хотя, казалось бы, что если покупатель не платит, то договор нужно расторгнуть и вернуть продавцу участок.
Суды считают, что в такой ситуации продавец должен не требовать расторгать договор, а предъявить иск о взыскании денег за участок с покупателя. Тот факт, что денег у покупателя может не быть, что сам он может (и, скорее всего, будет) игнорировать судебные заседания, что процедура «выбивания» судебными приставами денег может тянуться годами — всё это суды не интересует.
Поэтому если вы — продавец, который оказался в такой незавидной ситуации, лучше воспользоваться помощью профессионального юриста, который знает, как работают законы в РФ, и сможет защитить ваши права и интересы в суде. Потому что шанс расторгнуть договор купли продажи земельного участка и получить назад свой участок всё же есть.
Внесудебные способы расторжения
По соглашению сторон
Один из самых простых путей прекращения договорных отношений. Расторжение происходит письменно, то есть в той же форме, в которой была заключена купля-продажа. Если ее предметом выступает недвижимость, то закон требует только письменной формы. Однако, если стороны не посещали нотариуса при заключении основного контракта, то расторжение также не заверяется юристом. Если одна из сторон соглашения не согласна с его прекращением, то расторжение происходит в судебном порядке.
Когда сторона пришли к мнению, что отношения необходимо заканчивать, они должны обсудить все нюансы процедуры. В частности, нужно:
- обсудить все возможные варианты;
- подготовить, ратифицировать соглашение о расторжении;
- зафиксировать этот факт в Росреестре.
Основания для расторжения договора
Нормативными документами, дающими право одной из сторон расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, являются:
- ст. 450, 475, 557 Гражданского кодекса РФ;
- ст. 37 Земельного кодекса.
Они содержат перечень оснований для отказа в суде от уже совершенной сделки. Главной причиной расторжения договора является существенное нарушение его условий одной из сторон сделки.
Важно! Под существенным нарушением понимается такое состояние дел, при котором одна из сторон лишается того, на что рассчитывала, заключая договор.
Такими основаниями Земельный кодекс считает искажение, сокрытие информации продавцом о том, что:
- на участок наложен арест либо обременение;
- ограничены возможности использования земли;
- затруднено получение разрешения на строительство на данном участке (например, по территории проходят линии электропередачи, земля является охранной зоной, либо под участком проходят важные инженерные сети, нефтепровод и т.д.);
- может сказаться негативное влияние соседних участков, ограничивающих использование земли;
- качество земли не соответствует заявляемому продавцом.
Конкретный случай: стороны заключили и подписали договор купли-продажи нежилого помещения (который, как нам уже известно, госрегистрации не требует и вступает в силу с момента подписания). Но официальный переход права собственности ещё не произошёл, и стороны передумали совершать сделку. Тогда они могут создать соглашение в письменной форме о расторжении договора — оно вступит в силу также с момента подписания. Не совсем верно с юридической точки зрения, но тоже можно — просто уничтожить все экземпляры документа на глазах у продавца и покупателя.
А вот с договором продажи жилого помещения дело обстоит немного иначе. Как нам уже известно, в данном случае необходима обязательная государственная регистрация и самого договора, и перехода права собственности. Причём оба этих регистрационных действия, как правило, происходят одновременно.
Поэтому, если продавец с покупателем передумали совершать сделку, но уже подали документы в регистрационный орган, им нужно как можно скорее обратиться туда и забрать своё заявление обратно: важно успеть до момента регистрации прав, потому что расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации станет невозможным, согласно действующему законодательству.